Կախված կառուցապատողի ախորժակից՝ նա կարող է հողը «բաժանել», կամ կտրել միայն շենքի տակի հողն ու տալ. Սարհատ Պետրոսյան

Հալաբյանի նախագծի վերաբերյալ քննարկումներից մեկում Areg Asatryan-ը բարձրացրեց չկառուցապատված տարածքների նկատմամբ իրավունքի խնդիրը։ Սա այս պահին կարեւորագույն խնդիր է, որի վերաբերյալ քննարկումներ եմ ունեցել իմ կողմից մշակվող խոշոր կառուցապատման նախագծերից մեկի շրջանակում, ինչպես նաև կադաստրում ենք մի քանի անգամ քննարկել։ Մենք փորձում էինք հստակեցնել բաժնային սեփականության դրսեւորումներն ու փորձել դրանց տալ իրավական լուծումներ։ Այս մասին Facebook-ի իր էջում գրել է Կադաստրի պետական կոմիտեի նախկին ղեկավար Սարհատ Պետրոսյանը:

Նա մասնավորապես նշել է. «Հատկապես հաշվի առնելով, որ դժբախտաբար կադաստրում, և առավել եւս քաղաքաշինության կոմիտեում նման հարցեր այս օրերին չեն քննարկվում, կարծում եմ՝ կարեւոր է զարգացնել այս թեզն ու վերջիվերջո հասկանալ թե ինչ ենք մենք ուզում արդյունքում, հակառակ դեպքում առցանց քննարկումների հիմնական քննադատությունը էլի վերաբերվում է շենքերի գեղագիտական լուծումներին, ու մոռանում մնացած սոցիալական, իրավական ու միջավայրային խնդիրները։

Այս պահին բազմաբնակարան շենքերի զբաղեցրած հողը և դրա անմիջական շրջակայքը հանդիսանում են բաժնային սեփականություն շենքի բոլոր բնակիչների համար։ Սա հատկապես լուծում էր երբ անկախության շրջանում խորհրդային տարիներից շենքերի բնակարանները սեփականաշնորհվեցին ու այդ անմիջական շրջակայքի հողերը տրվեցին բնակիչներին, իսկ արդյունքում “տակն” ինչ մնաց անցավ համայնքներին։ Համայքներն էլ իրեն հատուկ ձեւով դրանք կա՛մ օտարեցին եթե ցանկացող կար, կա՛մ այդպես մնացին համայնքային սեփականություն։

Հիմա ընդունենք երբ 1 հա հողի վրա կառուցվում է 4 հազ քառ մետրը, և այս պահին գործող կարգավորումներով բոլոր շենքի բնակիչները դառնում են հողի բաժնային սեփականատեր։ Կախված կառուցապատողի ախորժակից ու հետագա պլաններից նա կարող է հողը “բաժանել” սեփականատերերին, կամ կտրել միայն շենքի տակի հողն ու տալ սեփականատերերին։

Եթե գնում ենք առաջին ճանապարհով և մենք պատշաճ գույքային հարկում ենք իրականացնում, ապա յուրաքանչյուրի բնակարանի գուքային հարկին ավելանում է հողի հարկը, հատկապես եթե հաշվի առնենք նախատեսվող անշարժ գույքի հարկման տրամաբանության փոփոխությունն, արդյունքում այն կարող է լուրջ գումար լինի։

Իսկ եթե գնում է երկրորդ ճանապարհով այսինքն միայն շենքի անմիջական տարածքն է դանում բաժնային սեփականոթյուն, ապա կա՛մ կառուցապատողը պետք է վճարի այդ հարկը (հանուն հայրենքի կամ համայնքի), կա՛մ փորձի այդ հողից ստանալ լրացուցիչ եկամուտ, որը հիմնականում նշանակում խախտում է նախորդ կառուցապատման շահառուների իրավունքները։

Սա մի շատ ընդհանուր դրվագ։ Հիմա պատկերացրեք ավելի մեծ կառուցապատում (օրինակ Վահագնի թաղամասը), որի տարածքում կան ճանապարհներ ու մեծ ընդհանուր օգտագործման կանաչ տարածքներ։ Եթե դրանք կառուցապատողը չի հանձնում համայնքին, որն այս պահին պարտադիր չէ, ապա ինչպես նշեցի այդ հողերի սեփականատերերը (բաժնային սեփականատերերը կամ կառուցապատողը) պետք է վճարեն դրա հարկը։

Այստեղ առաջանում է նաև հաջորդ հարցը թե ինչո՞ւ դրանք պետք է գնահատվեն նույն կերպ ինչպես օրինակ տան հողը, կամ արդյո՞ք համայնքները պարտավոր են դրանք վերցնել։ Իսկ եթե չվերցնեն, քանի որ դրա պահպանությունն արդեն իսկ ծախս է, կամ վերցնելու տրամաբանությունը թողնում ենք համայնքի հայեցողական քմահաճույքին, ապա արդյո՞ք չենք ստեղծում կոռուպցիոն ու կամայական որոշումների ընդունման ռիսկեր։

Ես հասկանում եմ, որ այս կորոնավիրուսային օրերին շատերը նման բաների հավես չունեն։ Ճարտարապետակենտրոն քաղաքաշինության կոմիտեն, (անձնական ամբիցիաների պլացդարմ դարձած) լուսանցքում հայտնված կադաստրը, կառավարության գործառույթները հիմնական մասը շալակած տարածքային կառավարման լիազոր մարմինը, բնականաբար այս հարցերով չեն զբաղվելու։ Բոլորի համար հողային քաղաքականությունը վերածվել է հողի նպատակային նշանակությունը փոխելու գործընթացի, իսկ այս խորքային հարցերով զբաղվելու համար ոչ հավես կա, ոչ կարողություն։

Իսկ դրա գինը վճարելու ենք հետո…

Մի հին ու դաժան օրինակ բերեմ։ Հյուսիսային պողոտայի հողերը տրամադրվել են կառուցահատողներին կառուցապատման իրավունքով (այսինքին ոչ սեփականության իրավունքով), իսկ բնակարանները վաճառելով այդ հողը (որը հանրային սեփականություն էր իրականում) դարձել է տարբեր մարդկանց բաժնային սեփականություն… Հիմա հաշվեք կենտրոնում այդ հողերն ինչ կարժեն